房屋买卖合同司法解释2021？ 商品房买卖合同解释全文

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一、房屋买卖合同司法解释2021？

二、房屋买卖合同司法解释

三、商品房买卖合同司法解释

四、《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》全文

一、房屋买卖合同司法解释2021？

(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《关于若干问题的解释》《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》等27件民事司法解释决定修正)。

为正确及时审理商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民法典》 《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将未建成或已竣工的房屋向社会公开销售，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的预售合同应当认定无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人在商品房开发规划范围内对房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。即使商品房买卖合同中没有说明和承诺，也应当是合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人接受买受人定金作为认购、订购、预约方式订立商品房买卖合同的担保的，因一方当事人的原因不能订立商品房买卖合同的，依照《定金法》的规定处理；因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同无法签订的，出卖人应当将定金返还给买受人。

第五条商品房认购、订购、预订的约定具有《商品房销售管理办法》第十六条约定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人按照约定接受了购房款的，该约定应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以未依照法律、行政法规的规定办理登记备案手续为由，请求确认商品房预售合同无效的，不予支持。

当事人约定商品房预售合同的生效以登记备案手续为依据的，从其约定，但一方已经履行主要义务的，另一方接受的除外。

第七条买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第八条房屋所有权转移即视为房屋交付，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面交付通知的，自书面交付通知载明的交付日期起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第九条房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核实房屋主体结构质量确实不合格，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

第十条因房屋质量问题严重影响正常居住和使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋出现质量问题，在保修期内，出卖人应当承担维修责任；出卖人在合理期限内拒绝修理或者拖延修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。这

法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方未要求通知的，撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。逾期不行使的，撤销权消灭。

第十二条当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当在违约金超过造成损失的30%的基础上适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，违约金的数额应当根据违约造成的损失确定。

第十三条商品房买卖合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，违约金或者损失赔偿数额可以参照下列标准确定：

逾期付款的，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准，按未付款购房款总额计算。

逾期交付使用的，按照相关主管部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋逾期交付期间的租金标准确定。

第十四条因出卖人的原因，买受人未能在下列期限届满时取得房地产权属证书的，除双方另有约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的房地产登记期限；

(二)商品房买卖合同的标的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；

(三)商品房买卖合同的标的物为已建成的房屋，自合同订立之日起90日。

合同中没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构对逾期贷款计收利息的标准计算。

第十五条商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条约定的办理不动产登记的期限届满一年以上，因出卖人的原因导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

【相关法律】《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；商品房预售人应当在签订预售合同之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

第十六条出卖人与包销商订立商品房包销合同，约定由出卖人开发建设的房屋由包销商以出卖人名义销售的，包销期满后未售出的房屋，由包销商按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第十七条卖方自销房屋，已约定由包销商独家包销。保险人请求出卖人赔偿损失的，应当支持，但当事人另有约定的除外。

第十八条买卖双方因商品房买卖合同发生纠纷的，人民法院应当通知保险人参加诉讼；出卖人、承销商、买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第十九条按照com销售合同的规定

第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者请求解除、终止合同的，被担保方作为有独立请求权的第三人提起诉讼的，应当与商品房担保贷款合同纠纷一并审理；不提起诉讼的，只处理商品房买卖合同纠纷。被担保方对商品房担保贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。

若《商品房买卖合同》被确认无效或被撤销、解除，且《商品房担保贷款合同》也被解除，则出卖人应将购房贷款本息及已收购房款分别返还给担保方及买受人。

第二十二条买受人未按商品房担保贷款合同约定还款，且未向被担保方办理房地产抵押登记手续，被担保方起诉买受人，请求处分买受人在商品房买卖合同项下的合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保人同时起诉出卖人时，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当列为共同被告。

第二十三条买受人未按《商品房担保贷款合同》的约定偿还贷款，但已取得房地产权属证书并已向抵押权人办理抵押登记手续，抵押权人要求买受人偿还贷款或就抵押房屋优先受偿的，不增加出卖人作为当事人，但出卖人提供担保的除外。

第二十四条本解释自2003年6月1日起施行。

本解释适用于《城市房地产管理法》实施后订立的商品房买卖合同，在本解释颁布实施后仍处于一审、二审阶段的纠纷。

《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经定案，当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的，不适用本解释。

《城市房地产管理法》实施前的商品房买卖，适用当时的法律法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

二、房屋买卖合同司法解释

房屋买卖合同司法解释全文：为正确及时审理商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

我国于2020年12月发布《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》号文，规定了商品房买卖合同纠纷的有关问题，包括以下内容：

1、商品房买卖合同是指房地产开发商将尚未竣工或已竣工的房屋向社会公众出售，从而将房屋所有权转移给买受人，买受人支付房屋队的成本价的合同。

2、房地产开发商未取得商品房预售许可证明就与买受人签订预售合同的，该合同无效。但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效；

3、司法解释为商品房买卖合同纠纷提供了多种解决方式。比如，360房质量严重影响买受人正常居住和使用，买受人请求解除购房合同并要求赔偿损失的，法院应予支持。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买记牛场卖合同纠纷案件适用法律若干脱蒸格真日罗分施问题的解释》

第一条本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下简称出卖人)将尚未建成或已竣工的房屋向社会出售，房屋所有权转移给买受人，导致多烧多死，由买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品预售许可证，与买受人订立预售合同有困难的，应当认定为无效。但出卖人在起诉前取得预售许可的，可以认定为有效。第十条房屋质量严重影响正常居住和使用，发现买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。交付商业使用的房屋存在质量问题。在保修期内，卖方应承担修理责任；出卖人拒绝等待修理或者在合理期限内拖延修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。

三、商品房买卖合同司法解释

法律分析：出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人的预售合同应当认定无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，等等。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将未建成或已竣工的房屋向社会公开销售，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的预售合同应当认定无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房销售的广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。即使商品房买卖合同中没有说明和承诺，也应当是合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

四、 《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》 全文

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确及时审理商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将未建成或已竣工的房屋向社会公开销售，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的预售合同应当认定无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房销售的广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使说明和承诺未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人接受买受人定金作为认购、订购、预约方式订立商品房买卖合同的担保的，因一方当事人原因致使商品房买卖合同不能订立的，按照下列规定处理

第六条当事人以未依照法律、行政法规的规定办理登记备案手续为由，请求确认商品房预售合同无效的，不予支持。

当事人约定登记手续为商品房预售合同生效的，从其约定，但一方已履行主要义务，另一方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人应当以产权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定由拆迁人以特定位置和用途的房屋对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人将补偿安置房另行出售给第三人，被拆迁人请求优先获得补偿安置房的，应予支持。

拆迁人要求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定办理。

第八条有下列情形之一，不能实现商品房买卖合同目的的，不能取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任：

(1)商品房买卖合同订立后，出卖人在未告知买受人的情况下将该房屋抵押给第三人；

(2)商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，有下列情形之一的，合同无效或者被撤销、解除，买受人可以要求返还已付购房款、利息、赔偿损失，也可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的；

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者房屋已经拆迁补偿安置的事实的。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条房屋所有权转移即视为房屋交付，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面交付通知的，自书面交付通知载明的交付日期起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核实房屋主体结构质量确实不合格，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住和使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋出现质量问题，在保修期内，出卖人应当承担维修责任；出卖人在合理期限内拒绝修理或者拖延修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。

第十四条出卖人交付的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符。合同有约定的，按约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理：

(1)面积误差比的绝对值小于3%(含3%)时，沉降量为m

(2)面积误差比绝对值超过3%的，买受人要求解除合同并返还已付房价款及利息的，应予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的部分由买受人按约定价格补足房价款，面积误差比超过3%的部分由出卖人承担房价款，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的部分及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的部分由出卖人分两次返还买受人。

第十五条根据《商品房销售管理办法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期间内未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方未要求通知的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当在违约金超过造成损失的30%的基础上适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，违约金的数额应当根据违约造成的损失确定。

第十七条商品房买卖合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，违约金或者损失赔偿数额可以参照下列标准确定：

逾期付款的，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准，按未付款购房款总额计算。

逾期交付使用的，按照相关主管部门公布的或有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋逾期交付期间的租金标准确定。

第十八条因出卖人的原因，买受人未能在下列期限届满时取得房屋所有权证的，除双方另有约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的房屋权属登记期限；

(二)商品房买卖合同的标的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；

(三)商品房买卖合同的标的物为已建成的房屋，自合同订立之日起90日。

合同中没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构对逾期贷款计收利息的标准计算。

第十九条《商品房买卖合同》或《合同法》第三十三条约定的办理房屋权属登记的期限届满一年以上，因出卖人的原因买受人不能办理房屋权属登记的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

第二十条出卖人与包销商订立商品房包销合同，约定由出卖人开发建设的房屋由包销商以出卖人名义销售的，包销期届满后未售出的房屋，由包销商按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条卖方自行销售房屋，并同意由承销商承销。保险人请求出卖人赔偿损失的，应当支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条人民法院应当通知承销人停止发行股票

第二十三条《商品房买卖合同》规定，买受人采用担保贷款方式付款，因一方原因导致商品房担保贷款合同无法订立，致使商品房买卖合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同并赔偿损失。因不可归责于双方的原因致使商品房担保贷款合同无法订立，致使商品房买卖合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者被解除，致使商品房担保贷款合同目的不能实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者请求解除、终止合同的，被担保方作为有独立请求权的第三人提起诉讼的，应当与商品房担保贷款合同纠纷一并审理；不提起诉讼的，只处理商品房买卖合同纠纷。被担保方对商品房担保贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。

若《商品房买卖合同》被确认无效或被撤销、解除，且《商品房担保贷款合同》也被解除，则出卖人应将购房贷款本息及已收购房款分别返还给担保方及买受人。

第二十六条买受人未按《商品房担保贷款合同》约定还款，且未向担保人办理商品房抵押登记手续，担保人起诉买受人，请求处分买受人在《商品房买卖合同》项下的合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保人同时起诉出卖人时，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当列为共同被告。

第二十七条买受人未按《商品房担保贷款合同》约定偿还贷款，但已取得房屋所有权证并已向抵押权人办理商品房抵押登记手续，抵押权人要求买受人偿还贷款或就抵押房屋优先受偿的，不增加出卖人作为当事人，但出卖人提供担保的除外。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

本解释适用于《城市房地产开发经营管理条例》实施后订立的商品房买卖合同，在本解释颁布实施后仍处于一审、二审阶段的纠纷。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经定案，当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前的商品房销售，适用当时和《中华人民共和国城市房地产管理法》的法律法规。

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