买有房产证的房改房有什么利弊？ 房改房能买吗有什么弊端

网上有很多关于买有房产证的房改房有什么利弊？的问题，也有很多人解答有关房改房能买吗有什么弊端的知识，今天艾巴小编为大家整理了关于这方面的知识，让我们一起来看下吧!

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一、买有房产证的房改房有什么利弊？

二、不动产登记效力

三、购买房改房有风险吗

一、买有房产证的房改房有什么利弊？

优点是性价比比普通商品房高，因为房改房地形一般比较好，价格也不是很贵。缺点是房改房普遍较旧，很多设施老化，维修费用逐年增加。

二、不动产登记效力

一、提出问题

查克静观的一个基层人民法院受理了这样一起离婚案件。

李某男与张某经人介绍于1999年1月25日结婚。婚后因为双方性格不合经常吵架。

2000年7月27日，张向法院提出离婚诉讼。

双方同意离婚，但对现在居住的房产分割问题无法达成一致。

该房产原为李所在单位所有。1999年5月，根据国家政策进行房改，360房改问答，给单位2.5万元。但由于房改涉及户数多、手续复杂等原因，至离婚诉讼时未完成房产过户手续，未取得房屋所有权证。

原告张认为，虽未取得房屋所有权证，但该房屋的买卖符合国家房改政策，并经市国有资产管理局和市房改办批准，且已向该处等政府机关办理了认定，并支付了房改购房款。所有手续齐全合法，房产提升一个档次后才能取得房产证，且应由叶仪认定该房产为夫妻共同财产进行分割。

被告李认为，根据我国法律规定，房屋销售技能转让必须进行登记，取得产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。

目前双方的住房都没有登记，产权也没有转移，应该还是单位所有。没有产权的住房，双方自然没办法分割。

诉讼期间，被告以生活困难为由撤回房改申请，并追回已支付的购房款。

本案涉及的一个关键问题是房屋产权登记的效力问题。由于房屋产权登记和不动产登记同属一个种类，所以毛茶监区的不动产登记包括不动产权属登记。

丢失和失业，即不动产登记的效力。

具体来说，我们试着了解一下我国现行相关法律是如何规定不动产登记效力的。这是澄清此案的关键。

被告与原率较弱的被告达成的房屋买卖合同在房屋所有权转移登记前是否生效，如果生效，争议房屋自然应属于共有财产，应进行分割。

如果没有生效，就无法分割，也无法直接受到物权法的保护。这种做法只能受到债法的保护。根据《合同法》的规定，这类合同可以认定为未生效合同，但对于合同的成立和效力一直存在不同的学说。有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作也很难，不明确。

笔者裴政认为这类问题应当在不动产登记制度中规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴。现行法律对不动产登记效力的规定并不完备，导致司法实践混乱，此类案件判决不一。

在制定物权法时，应该改变这种状况，明确不动产登记的效力，根据不同情况区分登记的效力。

二、我国现行关于不动产登记效力的规定

不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法仍在制定中。现行民法没有采用物权的概念，只有“财产所有权”等部分物权

《民法通则》第六十条第三款规定，房地产权利转移或者变更的，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经同级人民政府土地管理部门核实后，由同级人民政府更换或变更土地使用权证书。

如果将这一规定中的“应当”理解为不动产转移和变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的不动产登记是登记要件原则，即不动产所有权的变更不仅需要双方当事人的共同同意，还需要登记，由合意行为和登记行为共同决定转移和变更行为是否有效。未经登记，既不能对抗第三人，也不能在当事人之间产生效力。不过，以上理解是在0755-799。

我国现行《城市房地产管理法》第十二条规定，依法改变土地所有权和使用权的，应当办理土地登记手续。

该条将原土地管理法中的“必须”由“依法变更土地所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”改为“应当”。

其立法意图体现了权利行使一般应由当事人自行决定的基本理念，不宜用过多的行政手段干预不动产权属变更的民事行为。

换句话说，它并不提倡完整的注册要领。

并且更多的体现了登记对抗主义的思想，即登记只是对抗第三人的重要要件，申请登记的权利只有在登记后才能受到法律的保护，但即使相对人之间没有登记，只要双方达成协议，合同适用法律且不违反公共利益，当然对当事人具有效力和约束力。

可以说，目前我国在法律层面上，对不动产登记效力的规定比较模糊，存在不同的理解和解释，导致法律效力不一。

比如上述案例，如果按照登记要件原则理解法律，那么财产所有权的转移尚未完成，所有权的变更不发生效力，财产所有权仍属于被告单位。因此，此时的离婚诉讼不能分割财产；如果按照登记对抗来理解法律，那么虽然尚未完成房屋权属变更登记，但被告单位已与原被告达成房屋买卖协议，且该合同已通过相关部门的审查批准，那么该合同对双方均有效，该房产已被原被告占有使用，成为其共同财产，应依法分割。

虽然在法律层面对登记效力的规定不够明确，但在部门规章中确立本质主义的立法主张是显而易见的。

原国家土地局1995年颁布、1996年2月1日实施的《土地管理法》第69条规定：“土地使用者和所有者未如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法处罚；对未如期申请变更土地登记的，除违法占地外，报县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

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三、国外立法案例分析与借鉴

从历史上看，18世纪法国的抵押登记制度是现代不动产登记制度的直接原因和起源。

自19世纪欧洲各国民法法典化以来，不动产登记制度得到了广泛的采纳和发展，并形成了三种不同的立法模式，即成立要件主义、对抗要件主义和折衷主义。

构成要件说主要被一些国家采纳

折衷主义在采纳这两种观点时往往会有偏差。

我国《民法通则》第72条第2款规定，以合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权自交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

该规定原则上以交付为物权变动的生效要件，主要针对动产物权。在立法上，属于成立要件主义原则，对抗要件主义除外。

不动产物权变动没有明确的规定。

适应对抗要件主义的登记对抗制度，强调当事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因为一方取得物权后，第三人善意取得物权而不进行登记公示时会出现物权重复现象，且第一物权行为有效，第三人行为也有效，产生矛盾。

与成立要件主义相适应的登记要件制度克服了上述弊端，强调不动产的变更不经登记不能生效，有利于保障交易安全和维护交易秩序。但如果是绝对的，则不利于商品流通，影响效率，增加交易成本。

在法律不完备的情况下，容易导致公权力对私权力的过度干涉。

同时，在交易过程中，对方很容易恶意解除合同，法律无法干预，违背了公正原则。

事实上，德国作为国外构成要件主义的代表，也规定了未登记适当性的例外。

《德国民法典》规定，当事人的意思表示经过公证或者该意思表示已经提交不动产登记局或者权利人已经向相对人交付取得登记许可的证明的，未登记的协议具有同等约束力。

这样可以防止一方在未完成注册期内任意撕毁合同，使另一方无辜，得不到法律保护。

此外，外国法律中有一句法律谚语“当事人恶意阻止合同生效，会产生与其意志相反的效果”，同样可以保护合同的效力，值得我国立法借鉴。

四、我国不动产登记效力的立法思考

从各国法律分析，不动产登记效力的规定不尽相同，采取的原则也不尽相同，但应该说每个国家都制定了符合本国经济情况和社会背景的法律。

中国正处于建立市场经济体制的时期。明晰产权关系，维护不动产权利人利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序，是我国立法的基点，也是市场经济发展的客观要求。

由于转型期体制不健全、法律制度不完善、产权关系不清晰，我国房地产交易秩序存在一定程度的混乱。要规范这种混乱，应加强不动产登记管理，在立法上采用登记要件主义。

但同时应根据不同情况对登记的效力作出不同的规定，采取登记对抗制的合理部分，这也是维护当事人权益、保障市场交易安全和效率的需要。

立法上，应在物权法中统一规定不动产登记效力的基本原则，并据此制定不动产登记法，详细规定不动产登记的机关、权限、责任和内容，完善不动产登记制度。

为了改变部门立法与法律之间的冲突和矛盾，应当区分不同情况，对不动产登记的效力规定不同的效力。

例如，经有关部门批准的房改房买卖合同

还应采取登记对抗的方式，规定通过继承、法院判决、直接法律规定、国家征收、自负盈亏等形式取得的不动产物权，或者禁止未经登记的处分权，但登记不是权利取得、转让和变更的有效要件。

这样既能保护交易安全，又能提高市场效率，限制行政权力的过度扩张。

三、购买房改房有风险吗

法律分析：买房改房有一定风险。房改的销售对象是有限的，不是每个人都能享受到房改的优惠政策，购买房改所售房屋的人只能是居住在单用途公房的居民和符合分房条件的职工。

法律依据：《房地产管理法》

第五百六十二条当事人可以协商解除合同。一方终止合同的理由谁也说不准。合同解除原因出现时，债权人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使合同目的无法实现的；

(二)履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；

(三)一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的；

(四)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；

(五)法律规定的其他情形。

以继续履行债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知对方。

以上就是关于买有房产证的房改房有什么利弊？的知识，后面我们会继续为大家整理关于房改房能买吗有什么弊端的知识，希望能够帮助到大家！